Hypotéka s dítětem na cestě — na co banka nekouká a vy ano

Banka schválí hypotéku podle aktuálního příjmu. Jenže ten se narozením dítěte často dramaticky mění — a banka vás bude rok poté soudit jen podle výpisu z účtu, ne podle dojmu.

Co banka neřeší, ale rodinný rozpočet ano

• Pokles příjmu jednoho rodiče o 30–70 %.
• Nové fixní výdaje (jesle/školka 5–15 tis., jídlo, oblečení, zdravotní péče).
• Opotřebení auta / potřeba většího.
• Ztráta flexibility — přestěhovat se za prací je těžší.

3 čísla, která si spočítejte PŘED schválením

1. Splátka jako % rodičovského rozpočtu

Ne z aktuálního. Simulujte si rozpočet na rok 3 (kdy je dítě ve školce a druhý rodič se vrací do práce na zkrácený úvazek).

• Do 30 % čistého příjmu rodiny → zvládnutelné.
• 30–40 % → rizikové, potřebujete rezervu.
• 40 %+ → raději ne.

2. Rezerva 12 × splátka

Pokud splátka 18 000 Kč, rezerva 216 000 Kč jen na hypotéku. Plus normální rodinná rezerva.

3. Stres-test na +2 % sazbu

Co kdyby sazba po fixaci narostla o 2 %? U hypotéky 3 mil. Kč to je cca +3 500 Kč měsíčně. Ustojíte to?

Čeho se vyvarovat

1. Fixace 1–3 roky “protože je to teď levnější” — u rodiny s dítětem chcete předvídatelnost na 5+ let.
2. Maximalizovat LTV na 90 % — s dítětem chcete polštář, ne strop.
3. Životní pojištění sjednané až PO hypotéce — má být podmínkou, ne dodatkem.
4. Úspory “na hypotéku” místo rezervy — rezerva je přednější než akontace.

Kdy se vyplatí poradit

• Nejste si jistí, kolik banka schválí vs. kolik je zdravé.
• Máte OSVČ příjem a nevíte jak ho bance „prodat”.
• Plánujete druhé dítě v horizontu 3 let.
• Zvažujete refinancování stávající hypotéky při fixaci.

Domluvte si nezávaznou konzultaci — projdeme vaše čísla a řekneme, jestli má smysl kupovat teď nebo počkat.